avocatvasiliu.ro

Exproprierea și dreptul de a contesta suma oferită de autorități

Avocat Vasiliu Andrei explică ce drepturi are proprietarul și cum poate contesta despăgubirea

expropriere

În ultimii ani, exproprierea pentru lucrări de infrastructură a devenit un subiect de maxim interes în România, mai ales în contextul proiectelor de autostrăzi, drumuri expres sau modernizări de căi ferate. Mulți proprietari de terenuri sau imobile se confruntă cu situația în care sunt notificați că urmează să li se restrângă dreptul de proprietate, primind în schimb o despăgubire care, de multe ori, nu reflectă valoarea reală a bunului.

Acest articol explică drepturile proprietarului expropriat, cadrul legal aplicabil, modalitatea de evaluare a despăgubirii și, mai ales, cum poate fi contestată aceasta atunci când este subevaluată.

1. Ce este exproprierea și în ce condiții poate fi făcută

Exproprierea este o procedură juridică prin care statul sau o autoritate publică poate restrânge dreptul de proprietate asupra unui bun imobil, în mod forțat, dar cu obligația de a plăti o despăgubire justă și prealabilă.
 
Temeiul legal este reprezentat în principal de:
 
Pentru ca o expropriere să fie valabilă, trebuie să fie îndeplinite cumulativ următoarele condiții:
•existența unei cauze de utilitate publică (ex. autostrăzi, lucrări de infrastructură majoră);
•emiterea unei hotărâri a Guvernului sau a consiliului local/județean, după caz;
•existența unui proiect tehnic și a unei documentații de evaluare a imobilelor afectate;
•comunicarea oficială a deciziei către proprietar.

2. Cum se stabilește valoarea despăgubirii

Valoarea despăgubirii este, teoretic, stabilită în funcție de valoarea reală a imobilului, la momentul exproprierii. În practică, autoritatea contractează un evaluator (în general membru ANEVAR) care întocmește un raport de evaluare.
 
Se iau în calcul factori precum:
•categoria de folosință (teren arabil, intravilan, construcție etc.),
•poziționarea geografică,
•gradul de urbanizare,
•prețurile de tranzacționare din zonă.
 
Problema frecvent întâlnită este că evaluarea se realizează pe baza unor valori minimale, preluate din așa-numita „grilă notarială” sau din surse incomplete, fără o analiză detaliată a pieței reale, fără vizitarea fizică a terenului și fără luarea în considerare a potențialului real al imobilului.

3. Poate fi contestată despăgubirea? Ce stabilește legislația în vigoare și practica judiciară

Răspunsul este DA. Proprietarul are dreptul legal de a contesta în instanță cuantumul despăgubirii, nu exproprierea în sine (care este, de regulă, act administrativ unilateral).
 
Cadrul legal:
 
Termenul de contestare este de 3 ani de la comunicarea deciziei de expropriere. Acțiunea se introduce la instanța civilă competentă.
 
⸻
 
Poziția Înaltei Curți de Casație și Justiție
 
Într-o decizie importantă pentru practica unitară, ICCJ – Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept– Decizia nr. 78/2021 a stabilit că:
Grila norială are un rol strict orientativ în faza administrativă și nu mai poate fi aplicată „tale-quale” în etapa judiciară. Mai mult, instanța a reținut că pentru ca despăgubirea să fie justă, ea trebuie să reflecte valoarea reală de piață a imobilului, nu o valoare estimativă generală.
 
 
 
 

4. Ce probe sunt admisibile în instanță pentru a majora despăgubirea?

În cadrul procesului, proprietarul poate solicita:
•efectuarea unei expertize tehnice judiciare imobiliare, realizată de un expert autorizat, desemnat de instanță;
•depunerea de comparative de piață (prețuri la care s-au vândut imobile similare în aceeași zonă);
•documente privind investițiile făcute în teren sau construcție (dacă este cazul).
 
Această expertiză este, în practică, proba cea mai importantă pentru fundamentarea unei despăgubiri corecte.
expropriere

Concluzie

Exproprierea este un act excepțional, justificat doar în condiții stricte de interes public. Dar niciun motiv de utilitate publică nu poate justifica reducerea nejustificată a valorii unei proprietăți private.

Dacă ai primit o decizie de expropriere sau o ofertă de despăgubire pe care o consideri nejustă, este esențial să acționezi rapid. Legea îți oferă dreptul de a cere o reevaluare în instanță, iar practica judiciară arată că multe despăgubiri au fost majorate semnificativ după contestație.

                                                                                                AVOCAT VASILIU ANDREI